2019年5月28日晚，华东师范大学人文与社会科学百场校级学术讲座“产权作价？中国非正式住房市场研究”在中北校区理科大楼A204会议室如期举行。
此次讲座邀请到的是香港大学城市规划及设计系的何深静教授。讲座由姜炎鹏老师主持，宁越敏教授、汪明峰教授、何丹副教授、崔璨研究员、申悦副教授、张凡老师等和研究生参加本次讲座，并吸引了地理学院叶超教授、社会发展学院李丽梅副教授和外校的师生参加了此次学术交流活动。
何教授首先从现象和问题出发，指出由于中国当前城市住房负担压力加剧，导致通常由集体农村土地上的村民建造并非法出售给他人的特殊现象，以此应对经济适用房赤字和大量中低收入群体的住房需求。中国不同的大城市的小产权房市场发展情况差别很大，其中，深圳、北京、西安的住房存量中小产权房的占比分别为60%、20%和30%，小产权房均价分别占市场价的25%、25%和40%。
其次，何教授聚焦深圳市的非正式住房市场，发现其市场发展较完善，其中关键的利益相关者包括买方（农民工、中等收入白领、小企业主、房地产投机商）、供应方（部队开发商、当地村民、村集体、当地私营开发商）和其他市场参与者（房地产中介、律师）；主要的“合法”文件（非正式制度）包括村集体印章文件（即绿本）、律师证明、合作协议、私人房产证书。并由此引出两个研究问题，即决定深圳市小产权房价格的关键因素有哪些？以及产权强度如何影响小产权房价格？何教授在新制度经济学的基础上建立理论框架，借鉴产权和交易成本的理论，认为在小产权房市场中存在连续性的产权，而不是正式/非正式的二元对立的产权结构；交易成本中主要存在三种非正式市场的不确定性，包括小产权房生产过程的不确定性（如国家制裁），交易的不确定性（如毁约），消费的不确定性（如物业管理）。
在实证部分，何教授基于深圳市近半年6000余条的小产权房数据，采用Hedonic价格模型进行量化分析。其中因变量为小产权房房价，自变量除了选取住房结构属性、邻里特征、区位属性等经典变量之外，还加入产权强度等非正式住房市场相关变量。结果显示，即使没有明确界定的产权，也可以存在运作良好的小产权房市场，参与小产权房生产、交易和消费的非正式制度所创造的模棱两可的权利以价格的形式资本化了。最后，何教授指出在接下来的研究中，将基于问卷调查数据，进一步研究如何利用社会网络降低交易成本，进而塑造小产权房市场的产权。
本次讲座何深静教授基于“问题提出-理论框架构建-实证分析”的研究逻辑，帮助在座师生理解非正规住房发展的动态以及当产权界定不明确时市场的行为方式。宁越敏教授对本次讲座作了精彩点评，指出该项研究可以继续深化，有可能对新制度经济学理论起到很好的补充作用；其次强调可以从制度演化的视角，对小产权房这一非正式制度的内在形成机理进行深入的剖析；最后，宁教授简单介绍了上海市小产权房的发展情况，指出政府在小产权房的管制方面发挥了很大作用。提问交流环节，在座师生与何教授就研究结论的普适性、模型变量的选取、数据的来源与获取等问题展开热烈的讨论，给在座师生带来了深刻启发。
文/高鹏
图/高鹏、汪凡、肖鸿元
审核/姜炎鹏
